Preparado por:
Ivana Herrera / Lidia Domínguez
El pasado 22 de noviembre de 2023, mediante Ley 415 fueron modificados los artículos del Código Judicial, relacionados con remates de bienes muebles e inmuebles. Esta ley fue propuesta por el diputado Manolo Ruíz Castillo, electo por el circuito 4-5 Dolega, Boquete y Gualaca.
En su momento, la propuesta se identificó como como proyecto de ley 635 el 14 de julio de 2021, y allí se indicaba que la misma estaba relacionada con el avalúo y la base del remate en los procesos de las obligaciones dejadas de pagar por los clientes de los bancos privados y estatales, cooperativas, entidades financieras, las entidades autónomas o semiautónomas y demás entidades públicas del Estado a quien la Ley atribuye el ejercicio del cobro coactivo.
Se planteó que cuando un banco pone un bien recuperado a la venta o un banco realiza un proceso de cobro coactivo o ejecutivo hipotecario, utiliza, como monto base del remate, el saldo de la hipoteca o préstamo y cobra el dinero, quedando el deudor sin ningún beneficio y perdiendo la inversión de toda una vida.
La propuesta entonces era que los avalúos y ventas de bienes inmuebles y muebles recuperados por los bancos y otras entidades financiera, se utilice el precio de mercado o comercial, en donde el banco reciba de la venta el saldo adeudado y la diferencia del remate regrese al deudor.
La Ley 415 de 2023, modifica los artículos del Código Judicial relacionados con remates de bienes muebles e inmuebles, sin embargo, al aprobar la misma no vemos la coherencia con el nuevo Código Procesal Civil que fue aprobado recientemente, que entrará a regir en su totalidad en tres años a partir de la fecha de su promulgación.
En especial en el artículo 759 del Nuevo Código Procesal Civil que indica lo siguiente:
“Artículo 759. Inscripción de la orden de embargo sobre bienes. Si se trata de bienes inmuebles que no están inscritos en el Registro Público, el depósito y avalúo se tramitará como si se tratara de bienes muebles. Los inmuebles por destinación no podrán ser embargados sino con el inmueble al cual se adhieren. Cuando se embarguen bienes inmuebles o su renta o aeronaves, se dará orden a la oficina de registro correspondiente para hacer la inscripción provisional.
El ejecutante presentará, dentro de los tres días siguientes de decretado el embargo sobre bien inmueble, certificado del Registro Público, en el cual conste si la finca está libre o si está gravada con hipotecas o anticresis.
Igualmente, se deberá aportar certificado del valor catastral de la finca o inmueble, expedido por la entidad pública competente. En este caso, el tribunal fijará a la finca el valor asignado según catastro. Si el inmueble embargado no tiene valor catastral se determinará mediante avalúo oyendo el concepto de dos peritos, uno nombrado por ejecutante y otro por el ejecutado. Si las partes no los designan, el juez nombrará un perito.
De estar gravado el inmueble con hipotecas o anticresis, el tribunal dispondrá que se cite a los acreedores respectivos para que puedan hacer valer sus derechos dentro del término que el juez les fije con tal fin, el cual no podrá ser menor de cinco días ni mayor de diez días. Si no se encuentra a los acreedores para la citación personal, se les emplazará por edicto. Si los acreedores citados personalmente no comparecieran dentro del término señalado en el párrafo anterior, del producto del remate se deducirá la parte que les corresponda y se consignará en el Banco Nacional de Panamá a nombre del acreedor.
La omisión en la citación al acreedor hipotecario o anticrético vicia el remate. A los bienes embargados son aplicables las disposiciones contenidas en este Código respecto a la rescisión del depósito.”
Subrayado nuestro.
El subrayado indicaría que el tribunal fijará a la finca el valor asignado según catastro; sin embargo, si comparamos a la actual Ley 415, en el art. 1 que modifica el Art.1652 del Código Judicial la misma indicar lo siguiente:
“Cuando se embarguen bienes muebles o su renta, naves o aeronaves se dará orden al director de Registro correspondiente de hacer la inscripción provisional.
Cuando se embargue un inmueble, el ejecutante presentará dentro de los dos días siguientes un certificado de Registro Público, en el cual conste si el inmueble está libre o si está gravado con hipotecas o anticresis. De igual forma, presentará un avalúo realizado por profesional idóneo, en el que conste el valor de mercado o comercial del inmueble. El deudor podrá presentar, antes de la fijación de la fecha de remate, su propio avalúo realizado por profesional idóneo, en el que conste el valor de mercado o comercial del inmueble.”
Subrayado nuestro.
Vemos entonces que en ambas normas no coinciden y no se estaría dando la armonía entre las misma.
En la práctica actualmente el artículo 1700 de Código Judicial, se refiere a la VENTA JUDICIAL, señalando que cuando no se propongan excepciones dentro del término señalado por el Tribunal que lleva la causa o proceso, el Juez mediante emitirá un AUTO decretando el remate de los bienes embargados.
Una vez, sea aportada la Certificación Registro Público, donde se determina la situación, linderos y demás circunstancias del bien según las constancias que mantiene el Registro Público y aportado el correspondiente avalúo, el Tribunal pondrá a disposición de parte interesada el Edicto que transcribe el contenido del Auto de Remate, para que el mismo sea publicado por tres (3) veces en un diario o periódico de circulación en el lugar donde ha de llevarse a cabo el remate (Articulo 1710 CJ).
Esta publicación advertirá el día y la hora y la descripción del bien objeto de la venta judicial, las publicaciones deben ser aportadas al Tribunal, mediante memorial señalando las fechas de las publicaciones y el medio utilizado para dichas publicaciones.
La subasta pública, no podrá ser anunciada antes de ocho (8) días de la fecha de la última ubicación si se trata de bienes muebles, ni antes de 15 días tratándose de bienes inmuebles.
Con la entrega de las publicaciones realizadas en el diario o periódico al Tribunal de la Causa, también debe entregarse en cada Tribunal de la Jurisdicción, donde ha llevarse a cabo el remate, una copia del publicación del anuncio de remate, sellado por Tesorería del Municipio de Panamá, esta copia será colocada en el tablero de cada Tribunal, menos en el que se celebrará el remate, acompañado del respectivo formulario para que el Secretario de Despacho, verifique la publicación, selle y refrende dicha publicación. Este formulario será entregado junto a las publicaciones llevadas en cabo en un diario o periódico, o al menos con anterioridad a la fecha señalada para la subasta pública en el tribunal de la causa.
La Ley 415 de 2023, significaría una afectación a quienes quieran practicar estos remates, ya que al realizar el cambio de los requisitos, se incurre en un gasto extra el cual es el avaluó comercial ; muchas veces no se llegan a dar la venta judicial como tal y el costo incurrido en este caso en un avaluó comercial es significativo, dado que este tipo de procesos no son llevados a la ligera y la razón del actuar es la recuperación de la inversión.
A raíz de esta Ley, también se tendría que modificar los requisitos cuando se ponga en garantía un bien mueble e inmueble, una de estas siendo la presentación de un avalúo comercial al momento de la formalización del préstamo, y que anualmente se requiera un avalúo comercial para el mismo.
Desde la perspectiva de un punto de vista comercial, los únicos ganadores con esta iniciativa de ley son las empresas de avalúos.
