Recientemente fue sancionada la Ley 468 de 24 de abril de 2025, mediante la cual se subroga la Ley 3 de 1985, que establece un régimen de intereses preferenciales en ciertos préstamos hipotecarios, y dicta otras disposiciones, la cual deberá ser reglamentada por el Órgano Ejecutivo.
La Ley 468 en comento, dispone es su artículo 1 que el régimen fiscal establecido en la Ley de interés social será aplicable a los intermediarios financieros, tanto públicos como privados, debidamente autorizados por la Superintendencia de Bancos de Panamá, la Comisión Bancaria Nacional o su ente regulador correspondiente cuyo objeto comercial sea otorgar préstamos hipotecarios y que cumplan con los requisitos y formalidades establecidos.
Añade la disposición, que los contratos que se celebren bajo estas condiciones serán denominados préstamos hipotecarios preferenciales, estableciéndose un glosario, en el cual se desarrollan términos dentro de los cuales podemos mencionar al acreedor hipotecario, deudor hipotecario, precio de compra, préstamo hipotecario preferencial, vivienda nueva, residencia principal entre otros.
Se establecen los términos y condiciones que deberán cumplir las personas nacionales o extranjeros residentes permanentes, que aspiren a ser beneficiario de un préstamo hipotecario preferencial, dentro de los que podemos mencionar:
- El préstamo deberá destinarse exclusivamente el financiamiento para la compra o construcción de una vivienda nueva, destinada a la residencia principal del prestatario.
- No se otorgarán préstamos hipotecarios preferenciales para financiamiento interino de construcciones ni para realizar mejoras en viviendas que no sean nuevas.
- El precio de compra de la residencia principal del prestatario no podrá exceder la suma de ciento veinte mil balboas (B/.120 000.00), incluido el valor del terreno y mejoras.
- El beneficiario del subsidio otorgado bajo esta Ley solo podrá acogerse a dicho beneficio, una sola vez.
- El beneficiado no deberá contar con ninguna vivienda inscrita en el Registro Público de Panamá.
En lo que respecta al subsidio del Estado, el mismo subsidiará hasta un máximo del 85% de la tasa de interés que apliquen los bancos; sin embargo se considerará como tasa de interés la tasa que resulte más baja entre la establecida a en los tramos preferenciales detallados y la resultante de aplicar el porcentaje máximo a subsidiar a 85 %. respecto a la tasa ofrecida por el banco.
Se ha dispuesto, que el subsidio estatal aplicable a los préstamos hipotecarios preferenciales otorgados bajo el régimen de interés preferencial se otorgará de conformidad con los siguientes tramos preferenciales, dependiendo del precio de venta de la vivienda y su ubicación para lo cual se consideraran dos regiones:
- Región 1 comprende las viviendas ubicadas en las provincias de Panamá y Panamá Oeste
- Región 2 las viviendas ubicadas en la provincia de colón y el resto del país.
Región 1 (Panamá y Panamá Oeste)
En el Tramo Preferencia 1, con viviendas cuyo precio no supere los USD50.000, el beneficio se extenderá hasta los ocho años, con una tasa subsidiada del 5 %.
En el Tramo Preferencial 2, con viviendas cuyo precio oscile entre los USD50.000 y USD80.000, la tasa subsidiada será de 4.5 % por siete años.
Para el Tramo Preferencial 3, que va de USD80.001 a USD120.000, la tasa preferencial será del 4 %, por cinco años.
Región 2 (resto del país)
El Tramo Preferencial 1 tendrá una tasa de subsidiada de 5.5 % por ocho años, para viviendas que no superen los USD50.000.
El Tramo 2 contará con una tasa subsidiada de 5.5%, para casas que vayan entre los USD50.001 y USD80.000 por ocho años.
Tramo 3 establece un subsidio de 4 %, por cinco años, para hogares que vayan de los USD80.001 a USD120.000.
También se contempla, que los préstamos hipotecarios preferenciales que se otorguen a partir de la promulgación de la Ley 462 hasta el 3l de diciembre de 2025 y se acojan a los beneficios de la Ley 3 de 1985, que tengan carta de promesa de pago y cuya inscripción sea hasta el 31 de diciembre de 2025 quedarán exentos del pago del impuesto de transferencia de bienes inmuebles.
Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles
Otro aspecto a mencionar, es que se deroga el artículo 4 de la Ley 106 de 1974 sobre el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles, que disponía que estaban exentos del ITBI la primera operación de venta de viviendas nuevas, cuyo permiso de ocupación fuera expedido entre el 1 de enero de 2017 hasta el 1 de agosto de 2025.
Sobre el particular, queremos señalar que la Ley 3 de 1985 a lo largo de su vida jurídica fue objeto de varias modificaciones, pero no es hasta ahora que la misma que ha sido subrogada por la Ley 468 comentada en los párrafos que anteceden, entendiéndose que la norma responde a la necesidad de reactivar la economía a través de la construcción y que a su vez más familias puedan acogerse a este régimen de préstamos de interés preferencial.
Cabe indicar que esta exención, beneficiaba principalmente a las personas dedicadas a la venta de viviendas nuevas, entiéndase como tal a los promotores y desarrolladores de proyectos inmobiliarios, debido a que el requisito fundamental era que se tratara de una vivienda nueva.
No obstante, ha causado inquietud entre los gremios relacionados con dicha actividad la derogatoria del artículo 4 de la Ley 106, ya que consideran que se puede ser perjudicial porque antes de la reforma no se pagaba el impuesto de transferencia de bienes inmuebles y que ahora representaría un costo adicional, que sin duda deberá ser asumido por alguna de las partes.
