Una nueva oportunidad para compradores, promotores y el mercado inmobiliario panameño

Lo que hace apenas unas semanas era una propuesta para reactivar el mercado inmobiliario panameño, desde hoy es una realidad.

El presidente de la República sancionó el 31 de agosto de 2026 la Ley 546, mediante la cual se modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974 y se establece un nuevo régimen de exoneración del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) aplicable a la primera operación de venta de viviendas nuevas. La Ley fue publicada ese mismo día en la Gaceta Oficial No. 30601-B y comenzó a regir el 1 de septiembre de 2026.

La aprobación de esta norma representa mucho más que una reducción tributaria. Su impacto puede extenderse a toda la cadena inmobiliaria: familias que estaban esperando poder formalizar la adquisición de su vivienda, promotores con unidades terminadas pendientes de colocar, proyectos cuya comercialización se había desacelerado, entidades financieras y, finalmente, el propio sector construcción y la generación de empleo.

Precisamente, uno de los objetivos que acompañó la iniciativa desde su presentación fue reactivar proyectos de vivienda, incentivar la construcción y facilitar el acceso de las familias a una vivienda propia.

¿Qué cambia desde ahora?

La Ley establece que la primera operación de venta de una vivienda nueva estará exenta del ITBI respecto de los primeros B/.120,000 de la base imponible, siempre que la venta se formalice dentro de los dos años siguientes a la expedición del permiso de ocupación.

Esto significa que una vivienda con una base imponible de hasta B/.120,000 podrá ser transferida sin que se genere ITBI.

Para viviendas cuyo valor sea superior a B/.120,000 y no exceda B/.200,000, los primeros B/.120,000 continúan exentos y el impuesto se calcula solamente sobre el excedente, utilizando una escala preferencial que va desde 0.50% hasta 1.80%, según el valor de la operación.

Pero la Ley incorpora un beneficio adicional particularmente importante: si la vivienda supera los B/.200,000, tampoco se pierde la exoneración de los primeros B/.120,000. En estos casos, el excedente se somete al régimen general del ITBI.

Esto amplía considerablemente el alcance práctico de la reforma, pues el beneficio no queda limitado exclusivamente al segmento de viviendas de hasta B/.200,000.

Gráfica 1. Escala preferencial aplicable al excedente de B/.120,000.

Lectura de la gráfica:

La exoneración cubre hasta B/.120,000 de la base imponible. Si el valor de la vivienda supera esa suma, el impuesto no desaparece, pero se calcula únicamente sobre el excedente, de acuerdo con el régimen que corresponda.

Una disposición que puede destrabar operaciones que estaban en espera

Probablemente uno de los aspectos más importantes de la nueva Ley se encuentra en su régimen transitorio.

La norma permite que las primeras ventas de viviendas nuevas que se formalicen a partir de su entrada en vigencia puedan acogerse al beneficio aunque el permiso de ocupación haya sido expedido antes del 1 de septiembre de 2026, siempre que la operación se formalice dentro de los 30 meses siguientes a la expedición de ese permiso.

Esta disposición puede tener un efecto particularmente importante para compradores y promotores que durante los últimos meses se encontraban frente a operaciones cuya formalización había quedado pendiente o cuya viabilidad económica se había visto afectada por el costo del ITBI.

En otras palabras, la Ley no mira solamente hacia los nuevos proyectos que se desarrollen a partir de ahora; también crea una ventana para determinadas viviendas ya construidas y con permisos de ocupación previamente expedidos.

Para muchas familias que habían separado una vivienda, suscrito una promesa de compraventa o se encontraban gestionando su financiamiento, esta disposición puede representar la posibilidad de retomar una operación que había quedado en incertidumbre.

Para las constructoras y promotores, significa la posibilidad de movilizar inventarios existentes, concretar ventas pendientes y recuperar capacidad para iniciar nuevos proyectos.

Lectura de la gráfica:

El régimen transitorio amplía de 24 a 30 meses el plazo para acogerse al beneficio en determinados casos, lo que puede ayudar a destrabar operaciones que permanecían pendientes de formalización.

Beneficios para quienes están comprando una vivienda

Aunque jurídicamente el ITBI corresponde al vendedor, reducir la carga tributaria de una operación inmobiliaria puede favorecer al comprador de manera indirecta al disminuir los costos asociados con la comercialización del proyecto y facilitar que las operaciones puedan concretarse.

Pero existe además una protección directa.

La Ley establece expresamente que será nula de pleno derecho cualquier cláusula mediante la cual se pretenda imponer al comprador el pago, reembolso o asunción del ITBI que legalmente corresponda al vendedor.

Esto significa que el beneficio fiscal no puede ser neutralizado mediante una cláusula contractual que simplemente traslade nuevamente el impuesto al adquirente.

La norma aporta así mayor transparencia a la operación y obliga a promotores, vendedores y asesores legales a revisar cuidadosamente los modelos de promesas de compraventa, contratos de compraventa y escrituras públicas que se utilicen a partir de ahora.

Otro dato importante: no tiene que ser la primera vivienda del comprador

La redacción de la Ley se refiere a la “primera operación de venta de viviendas nuevas”, es decir, a la primera venta del inmueble nuevo, y no establece como condición que se trate de la primera vivienda que adquiere el comprador.

Esta distinción es importante porque amplía el universo de operaciones que potencialmente pueden beneficiarse del nuevo régimen.

Lectura de la gráfica:

Uno de los cambios más relevantes es que el beneficio de los primeros B/.120,000 no desaparece automáticamente al superar los B/.200,000. Esto amplía el alcance práctico de la medida.

Menos trámites para aplicar la exoneración

Existe otro cambio que, aunque puede pasar desapercibido, podría tener consecuencias muy positivas en la velocidad con la que se cierran las operaciones.

Para acogerse al beneficio, el vendedor deberá dejar constancia en la escritura pública, bajo la gravedad de juramento, de que se trata de una vivienda nueva, que corresponde a su primera operación de venta y que se encuentra dentro del plazo establecido por la Ley.

Sin embargo, no será necesario obtener previamente de la Dirección General de Ingresos una certificación de exclusión del ITBI.

La operación deberá ser reportada posteriormente a la DGI para fines de registro, trazabilidad, fiscalización y control, pero ese reporte no constituye una autorización previa para utilizar el beneficio.

Desde el punto de vista práctico, esta modificación puede contribuir a simplificar la formalización de las compraventas y reducir uno de los componentes administrativos que pueden retrasar el cierre de una operación inmobiliaria.

Esquema práctico del nuevo procedimiento

Vivienda nueva → Primera venta → Declaración en escritura pública bajo juramento → Formalización de la compraventa → Reporte posterior a la DGI.

Punto clave:

No se requiere certificación previa de exclusión del ITBI por parte de la DGI.

Gráfica 4. Tres claves prácticas para aplicar y comprender la Ley 546.

¿Qué significa para las constructoras y promotores?

El efecto para el sector construcción puede producirse en varias direcciones.

Un menor costo tributario favorece la comercialización de viviendas nuevas, facilita la colocación de inventario terminado y puede mejorar la viabilidad económica de nuevos proyectos.

Al mismo tiempo, el régimen transitorio de 30 meses puede ser especialmente relevante para desarrollos que ya cuentan con permiso de ocupación, pero mantienen unidades pendientes de vender.

Esto puede traducirse en mayor rotación de inventario, recuperación de liquidez para los promotores y mayores posibilidades de reinvertir esos recursos en nuevos desarrollos.

La Cámara Panameña de la Construcción ha señalado que la medida puede contribuir a estimular la adquisición de viviendas, fortalecer la inversión y generar condiciones favorables para la reactivación de la construcción y del empleo.

Cadena de impacto para promotores y constructoras

Exoneración fiscal → Mayor posibilidad de cerrar ventas → Rotación de inventario → Recuperación de liquidez → Nuevos proyectos → Mayor actividad económica y empleo

¿Y qué ocurre con los bancos y los préstamos hipotecarios?

Aquí es necesaria una precisión jurídica importante: la Ley 546 no modifica directamente las condiciones de los préstamos hipotecarios ni obliga a los bancos a otorgar financiamiento.

Sin embargo, sus efectos pueden complementar de manera importante al régimen vigente de intereses preferenciales para préstamos hipotecarios, establecido mediante la Ley 468 de 2025.

Ese régimen contempla subsidios sobre la tasa de interés en determinados segmentos de vivienda, lo que puede reducir la mensualidad del préstamo hipotecario para quienes califican. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial ha señalado que este esquema se desarrolla en coordinación con bancos y promotores y que busca impulsar nuevos desarrollos de vivienda.

La combinación de ambas medidas puede resultar especialmente relevante para una familia: por un lado, una estructura tributaria más favorable para la adquisición de la vivienda nueva y, por otro, la posibilidad de acceder, cuando corresponda, a un financiamiento hipotecario bajo el régimen de intereses preferenciales.

Desde la perspectiva bancaria, una mayor cantidad de operaciones inmobiliarias que logren llegar a la etapa de cierre también puede traducirse en una mayor demanda de créditos hipotecarios.

Naturalmente, la aprobación de cada financiamiento continuará dependiendo de la capacidad de pago del solicitante, su evaluación crediticia y las políticas de riesgo de cada entidad financiera.

Un efecto que trasciende al comprador y al vendedor

La importancia económica de la nueva Ley está precisamente en que sus efectos no terminan en una sola compraventa.

Cuando una vivienda logra venderse, interviene una cadena mucho más amplia: promotores, bancos, corredores de bienes raíces, arquitectos, ingenieros, contratistas, proveedores de materiales, aseguradoras, abogados, notarios y múltiples actividades comerciales relacionadas con la construcción y adquisición de una vivienda.

Por ello, reactivar la venta de viviendas significa también movilizar financiamiento, inversión privada y empleo.

El propio Ejecutivo ha señalado que la medida pretende facilitar el acceso a la vivienda y, simultáneamente, dinamizar una industria considerada estratégica para la generación de empleos.

Gráfica 5. Cadena de beneficios que puede activar una venta de vivienda nueva.

Análisis RBC: de un incentivo fiscal a una oportunidad de reactivación

Desde la perspectiva de Rivera, Bolívar y Castañedas, uno de los principales méritos de la Ley 546 consiste en que no se limita a crear una exoneración hacia el futuro, sino que incorpora herramientas capaces de atender parte de la realidad que enfrentaba el mercado inmobiliario.

La disposición transitoria de 30 meses merece especial atención. Puede permitir que determinadas operaciones relacionadas con viviendas que ya contaban con permiso de ocupación encuentren nuevamente una oportunidad para formalizarse bajo el régimen fiscal favorable.

Esto puede resultar especialmente importante para familias que habían avanzado significativamente en la adquisición de una vivienda y para proyectos que mantenían unidades construidas sin poder completar su proceso de venta.

Asimismo, la exoneración de los primeros B/.120,000 incluso en viviendas cuyo valor supera B/.200,000 amplía el alcance económico de la medida y evita que el beneficio desaparezca abruptamente por superar determinado rango de precio.

A esto se suma la simplificación del procedimiento ante la DGI y la protección expresa que impide trasladar contractualmente al comprador el ITBI correspondiente al vendedor.

El resultado es una reforma que puede producir beneficios para compradores, vendedores, promotores, constructoras y entidades financieras, al contribuir a que más operaciones inmobiliarias puedan llegar efectivamente a su cierre.

Una nueva oportunidad para muchas familias

Para una familia que lleva meses esperando concretar la compra de su vivienda, la importancia de esta Ley no se mide únicamente en porcentajes o cálculos tributarios.

Puede significar volver a evaluar una compra que había sido suspendida, retomar un financiamiento hipotecario, formalizar una promesa de compraventa pendiente o finalmente recibir las llaves de una vivienda que durante meses estuvo fuera de alcance.

Y para el sector construcción significa algo igualmente importante: transformar inventario detenido en nuevas ventas, nuevas obras y nuevos empleos.

La Ley 546 comienza a regir precisamente hoy. El verdadero alcance de sus efectos comenzará a observarse en los próximos meses, cuando compradores, promotores, bancos y autoridades tributarias empiecen a aplicar el nuevo régimen en operaciones concretas.