El pasado 11 de julio de 2024 fue emitido por el Pleno de la Corte Suprema de Justicia de Panamá fallo el cual responde a una demanda de inconstitucionalidad presentada por el Dr. Juan Carlos Araúz Ramos, presidente del Colegio Nacional de Abogados. La demanda se dirigió contra varios artículos de la Ley No. 284 de 14 de febrero de 2022, que regula el Régimen de Propiedad Horizontal, y que reemplaza la Ley 31 de 2010. Araúz y otros demandantes sostienen que ciertos artículos de esta ley violan principios constitucionales clave, entre ellos el derecho a la igualdad, el derecho de propiedad y el debido proceso.
Entre los artículos que se indicaba que eran inconstitucionales estaban los artículos 30,56 (numeral 1), 96 y 109 de la Ley No.284 de 14 de febrero de 2022 “Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal y que subroga la ley 31 de 2010”. La decisión de la Corte respecto a los mismos es que no son inconstitucionales, con un salvamento de voto por parte de la Magistrada Angela Russo.
Como mencionado la demanda se enfoca en la inconstitucionalidad de los siguientes artículos:
“Artículo 30: Cada propietario utilizará su unidad inmobiliaria de acuerdo con su destino previsto en las leyes y en el Reglamento de Copropiedad. El propietario de una unidad inmobiliaria destinada al uso residencial podrá ejercer en ésta el oficio o profesión de la cual deriva sus ingresos, siempre que resida en dicha unidad y que sea quien a título personal ejerza el oficio o profesión y no ocasione gastos adicionales a la propiedad horizontal perturbe la seguridad, la paz o la tranquilidad de los vecinos o viole la ley, su reglamentación o Reglamento de Copropiedad o Reglamento de Uso.
En los casos en que el propietario de la unidad inmobiliaria quiera acogerse a este beneficio deberá comunicarlo por escrito a la Junta Directiva para que se autorice al respecto. En caso de no tener respuesta en el término dispuesto en el artículo 2, se entenderá como concedido el beneficio. En caso de que se viole la ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad o Reglamento de Uso o existan quejas fundadas de los otros propietarios o se utilice la unidad inmobiliaria para actos contrarios a la moral y las buenas costumbres, se revocará de inmediato la autorización dada.”
Este artículo permite que el propietario de una unidad residencial ejerza una profesión en la misma, siempre y cuando resida en la unidad y cumpla con ciertos requisitos, como no alterar la tranquilidad de los vecinos ni generar gastos adicionales. Los demandantes sostienen que esto viola los derechos de propiedad, ya que limita el uso del bien y discrimina entre personas naturales y jurídicas.
“Artículo 56, numeral 1: Los propietarios serán responsables en lo referente a la participación, conservación y mantenimiento de la propiedad horizontal, teniendo, como mínimo, las siguientes obligaciones:
- Asistir de manera obligatoria a las reuniones de la Asamblea de Propietarios. De no hacerlo, se impondrá una multa de un mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes. La Asamblea de Propietarios podrá aumentar este porcentaje. Igualmente, todo propietario de una unidad inmobiliaria debe acreditar su condición como tal.
- ……”
Este artículo obliga a los propietarios a asistir a las reuniones de la Asamblea de Propietarios, bajo pena de multa. La demanda alega que esta obligación es una violación del derecho de reunión, consagrado en la Constitución panameña.
“Artículo 96: El administrador tendrá la responsabilidad de conocer el alcance de sus funciones y obligaciones y no podrá extralimitarse o usurpar funciones o facultades que correspondan a la Junta Directiva ,Asamblea de Propietarios o autoridades competentes.
El administrador no será responsable personal, civil, administrativa o penalmente por las actuaciones que ejecute en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva, de conformidad con la presente Ley. De igual manera, no podrá ser objeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes, por las actuaciones que ejecute en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios o de la Junta Directiva, de conformidad con la presente ley.”
Este artículoexonera de responsabilidad penal, civil y administrativa a los administradores de propiedades horizontales por actos realizados en el ejercicio de sus funciones. Los demandantes consideran que esto crea un fuero injustificado, que afecta la igualdad ante la ley.
“Artículo 109: Todas las controversias relativas al Régimen de Propiedad Horizontal, salvo las excepciones en esta Ley, serán de competencia de la jurisdicción ordinaria, según las reglas de competencia que establece el Código Judicial. Para los efectos de la tramitación del cobro de las cuotas de gastos comunes, los jueces de paz tendrán competencia hasta la cuantía que establece la Ley. En tal caso, estas autoridades administrativas de policía deben aplicar el procedimiento correspondiente a los procesos ejecutivos de menor cuantía, y quedan facultadas para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada”
Finalmente, este artículo establece que los jueces de paz tienen competencia para ordenar secuestros de bienes contra propietarios morosos sin necesidad de caución, lo cual, según la demanda, viola las garantías del debido proceso.
Los demandantes argumentan que los artículos impugnados violan los siguientes artículos de la Constitución Política de Panamá:
- Artículo 19, que prohíbe el fuero, los privilegios y la discriminación.
- Artículo 20 que garantiza la igualdad ante la ley para panameños y extranjeros.
- Artículo 32 que establece el derecho al debido proceso.
- Artículo 38 que protege el derecho de reunión pacífica.
- Artículo 40: que permite el libre ejercicio de cualquier profesión u oficio, sujeto a las regulaciones establecidas por la ley.
- Artículos 47 y 48 los cuales regulan el derecho a la propiedad privada y sus limitaciones por función social.
El Procurador de la Administración emitió un concepto mixto respecto a la constitucionalidad de los artículos cuestionados. Consideró que algunos de ellos no son inconstitucionales, siempre que se interpreten dentro de ciertos límites. Sin embargo, sugirió que el artículo 30 (en su referencia a la residencia obligatoria para ejercer la profesión) y el artículo 109 (que permite secuestros sin caución) sí infringen la Constitución.
Respecto al Artículo el Procurador consideró que restringir el ejercicio profesional a propietarios que residan en el inmueble es una limitación excesiva al derecho a la propiedad y a la libre elección de oficio o profesión. También se cuestiona la exclusión de arrendatarios, quienes, según la Procuraduría, también deberían tener derecho a ejercer profesiones en las unidades que ocupan.
En cuanto al Artículo 56, se defendió su constitucionalidad argumentando que la obligatoriedad de asistir a las reuniones de la Asamblea de Propietarios no viola el derecho de reunión, sino que es una medida necesaria para el buen funcionamiento del régimen de propiedad horizontal. Además, la ley permite la representación mediante poder para aquellos que no puedan asistir personalmente.
En cuanto al Artículo 96, la Procuraduría concluyó que la exoneración de responsabilidades para los administradores es constitucional, siempre que se limite a acciones ejecutadas bajo las instrucciones de la Asamblea de Propietarios o la Junta Directiva.
Finalmente, respecto al Artículo 109, la Procuraduría manifestó que los jueces de paz no deben tener la facultad de decretar secuestros sin las debidas garantías procesales, ya que esto podría violar el derecho al debido proceso.
En su decisión final el Pleno de la Corte Suprema de Justicia decidió analizar cada uno de los cargos presentados, indicando lo siguiente:
- Artículo 30: En cuanto este artículo la Corte indicó que en ningún caso el arrendatario podrá tener más derechos o menos restricciones de las que son predicables al dueño de la unidad mobiliaria. Consideró que esta disposición vulnera el derecho de propiedad y el libre ejercicio de la profesión, especialmente en el caso de personas jurídicas y arrendatarios. La Corte sostuvo que el derecho a usar la propiedad debe ser flexible, dentro de los límites establecidos por la ley, y que no puede estar condicionado a la residencia en la unidad.
- Artículo 56, numeral 1: La Corte determinó que la obligatoriedad de asistir a las reuniones de la Asamblea de Propietarios es constitucional, ya que es necesaria para el buen funcionamiento del régimen de propiedad horizontal. Sin embargo, enfatizó la importancia de las excepciones establecidas para permitir la representación por poder.
- Artículo 96: La Corte sostuvo que este artículo no es inconstitucional, siempre que la exoneración de responsabilidad del administrador se interprete en el contexto de las decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios y la Junta Directiva. No obstante, advirtió que los administradores no están exentos de responsabilidad por actos ilegales o negligentes.
- Artículo 109: La Corte declaró que no es inconstitucional la facultad de los jueces de paz para ordenar secuestros sin caución, y concluye que hay excepcionalidad.
En cuanto al salvamento de voto por parte de la Magistrada Angela Russo indica que disienta parcialmente de la decisión adoptaba , estimaba que debió declararse que son inconstitucionales del artículo 30 la frase “siempre que resida en dicha unidad y sea a quien título personal ejerza el oficio o profesión” (contenida en el primer párrafo), así como el segundo párrafo en su totalidad; y del artículo 109, la frase “y quedan facultados para decretar secuestros en contra del moroso a petición de parte, sin necesidad de caución y hasta la cuantía fijada” de la Ley No. 284 de 14 de febrero de 2022 “Sobre el régimen de propiedad horizontal y que subroga la Ley 31 de 2010”.
La importancia de esta normativa radica en la convivencia social de las personas y en el buen manejo de las relaciones interpersonales con las personas; es imperativo una buena reglamentación para la armonía, paz y bienestar de todos los residentes en una propiedad horizontal.
