Reforma al impuesto del 2% (ITBI): Posibilidades de una vivienda más accesible en Panamá
El 29 de julio de 2026, el Consejo de Gabinete aprobó la presentación ante la Asamblea Nacional de un proyecto de ley que modifica el régimen del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI), con el propósito de facilitar el acceso a la vivienda nueva, dinamizar el sector de la construcción y contribuir a la reactivación económica del país.
La iniciativa surge en un contexto en el que el mercado inmobiliario ha enfrentado importantes cambios tributarios tras la finalización de la exoneración histórica del ITBI para la primera venta de viviendas nuevas, lo que incrementó los costos asociados a la adquisición de inmuebles y generó preocupación tanto en el sector construcción como entre las familias que aspiran a adquirir una vivienda propia.
Con esta propuesta, el Ejecutivo busca restablecer parte de ese incentivo fiscal mediante un régimen preferencial que reduzca la carga tributaria sobre determinadas operaciones inmobiliarias y fortalezca uno de los sectores con mayor impacto en la economía nacional.
¿Qué propone el proyecto de Ley?
El proyecto modifica la Ley 106 de 1974, que regula el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI), estableciendo un tratamiento preferencial para la primera venta de viviendas nuevas.
De aprobarse la iniciativa, la primera transferencia de una vivienda nueva no pagará ITBI sobre los primeros B/.120,000 de su valor, siempre que la compraventa se formalice dentro de los dos años siguientes a la expedición del permiso de ocupación.
La finalidad de la propuesta es disminuir los costos de adquisición de viviendas nuevas, especialmente para las familias de ingresos medios y bajos, facilitando el acceso a una vivienda propia sin eliminar completamente la obligación tributaria para inmuebles de mayor valor.
¿Cómo funcionará el beneficio?
El funcionamiento del beneficio es relativamente sencillo.
- Si la vivienda tiene un valor de hasta B/.120,000, la operación estará exenta del pago del ITBI.
- Si la vivienda tiene un valor superior a B/.120,000 y hasta B/.200,000, el impuesto no se calculará sobre el valor total del inmueble, sino únicamente sobre la parte que exceda los primeros B/.120,000.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta B/.150,000, los primeros B/.120,000 estarán exentos y el impuesto únicamente se calculará sobre los B/.30,000 restantes, aplicando la tarifa correspondiente establecida en el proyecto de ley.
La escala propuesta es la siguiente:
En términos prácticos, el proyecto busca que el impuesto aumente gradualmente conforme aumenta el valor de la vivienda, concentrando el mayor beneficio fiscal en los inmuebles de menor precio y favoreciendo el acceso a la vivienda propia.
Un aspecto relevante: el ITBI continúa siendo responsabilidad del vendedor
Uno de los aspectos jurídicos más importantes de la propuesta no está relacionado con la exoneración, sino con la protección del comprador.
El proyecto mantiene que el ITBI continúa siendo una obligación del vendedor, tal como ocurre bajo la legislación vigente. Sin embargo, incorpora una disposición de especial relevancia al establecer que será nulo de pleno derecho cualquier acuerdo mediante el cual el vendedor pretenda trasladar, directa o indirectamente, la obligación de pagar este impuesto al comprador.
Esta modificación tiene importantes implicaciones prácticas. En algunas operaciones inmobiliarias era frecuente que ciertos costos tributarios fueran trasladados al comprador como parte de la negociación contractual. De aprobarse la reforma en los términos propuestos, no será jurídicamente válido incluir cláusulas que obliguen al comprador a asumir el ITBI cuando la ley dispone expresamente que dicha obligación corresponde al vendedor.
El beneficio no solo consiste en reducir la carga tributaria para determinadas viviendas nuevas, sino también en garantizar que ese incentivo no sea neutralizado mediante acuerdos privados que desplacen el costo del impuesto hacia quien adquiere el inmueble. Se trata de una medida que fortalece la protección del consumidor y aporta mayor seguridad jurídica a las transacciones inmobiliarias.
ITBI e impuesto sobre bienes inmuebles: dos tributos distintos
La discusión pública sobre esta iniciativa ha generado cierta confusión entre el Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) y el impuesto sobre bienes inmuebles, aunque ambos gravámenes tienen finalidades y características diferentes.
El Impuesto de ITBI grava la transferencia de la propiedad y se paga una sola vez, al momento de formalizar la compraventa del inmueble.
Por su parte, el impuesto sobre bienes inmuebles es un tributo de carácter periódico que grava la propiedad del bien mientras permanezca en el patrimonio de su titular.
Por ello, la reforma propuesta modifica exclusivamente el tratamiento del ITBI para determinadas operaciones de compraventa de viviendas nuevas, sin alterar el régimen jurídico aplicable al impuesto anual sobre bienes inmuebles.
¿Qué implica este cambio para el mercado inmobiliario?
Desde una perspectiva tributaria, la iniciativa constituye una señal positiva para uno de los sectores con mayor capacidad de generar inversión y empleo.
La reducción de los costos asociados a la compra de viviendas nuevas puede incentivar la demanda, facilitar el acceso al crédito hipotecario, favorecer la colocación del inventario existente y estimular el desarrollo de nuevos proyectos residenciales.
Asimismo, la propuesta responde a las inquietudes manifestadas por distintos actores del sector inmobiliario tras la eliminación de la exoneración histórica del ITBI, que incrementó el costo de adquisición de viviendas nuevas. Con este proyecto, el Gobierno busca restablecer un incentivo que contribuya a dinamizar nuevamente la construcción y facilite el acceso a la vivienda para miles de familias panameñas.
No obstante, la aplicación del beneficio dependerá del cumplimiento de los requisitos previstos en la futura ley, por lo que cada operación deberá analizarse individualmente para determinar si reúne las condiciones necesarias para acogerse al régimen preferencial.
Análisis RBC
Desde la perspectiva de Rivera, Bolívar y Castañedas, esta iniciativa representa paso importante en la utilización de la política tributaria como instrumento para incentivar el mercado inmobiliario y promover el acceso a la vivienda nueva.
No obstante, más allá del beneficio económico, la reforma introduce cambios con implicaciones jurídicas que deberán ser considerados cuidadosamente por compradores, promotores, desarrolladores y entidades financieras.
En particular, la disposición que declara nulo cualquier acuerdo que traslade el ITBI del vendedor al comprador podría incidir directamente en la redacción de promesas de compraventa, contratos de compraventa y demás documentos utilizados en operaciones inmobiliarias. Será recomendable revisar y adecuar estos instrumentos una vez la ley sea aprobada, a fin de garantizar su conformidad con nuevo marco normativo.
Asimismo, aspectos como la fecha del permiso de ocupación, el valor del inmueble la correcta determinación de la base imponible y el cumplimiento de los requisitos legales serán determinantes para establecer si una operación puede acogerse al beneficio previsto.
En Rivera, Bolívar y Castañedas contamos con un equipo especializado en derecho tributario e inmobiliario que asesora a promotores, inversionistas, entidades financieras y compradores en la estructuración de operaciones inmobiliarias, la aplicación de incentivos fiscales, el cumplimiento de obligaciones ante la Dirección General de Ingresos (DGI) y la revisión de contratos para garantizar seguridad jurídica y eficiencia tributaria en cada transacción.
Reflexión final
Más allá del alivio económico que representa la iniciativa, esta reforma evidencia cómo la política tributaria puede convertirse en un instrumento para impulsar objetivos sociales y económicos. La reducción de la carga fiscal en la adquisición de viviendas nuevas busca incentivar la inversión, dinamizar el sector construcción y facilitar que un mayor número de familias panameñas pueda acceder a una vivienda propia. No obstante, es importante recordar que la iniciativa aún deberá ser discutida y aprobada por la Asamblea Nacional, por lo que su texto podría experimentar modificaciones durante el trámite legislativo. Dar seguimiento a su evolución será fundamental para conocer el alcance definitivo de los beneficios y obligaciones que establecerá la futura ley.
Fuentes consultadas
Presidencia de la República de Panamá. Gabinete propone ley que exime del pago de ITBI a la venta de viviendas nuevas. Disponible en: https://www.presidencia.gob.pa/publicacion/gabinete-propone-ley-que-exime-del-pago-de-itbi-a-la-venta-de-viviendas-nuevas
La Prensa. Viviendas nuevas no pagarán impuesto sobre los primeros B/.120,000 de su valor. Disponible en: https://www.prensa.com/economia/viviendas-nuevas-no-pagaran-impuesto-a-los-bienes-inmuebles-sobre-los-primeros-120000-de-su-valor/
Telemetro. Así funcionará la exoneración del ITBI para comprar viviendas nuevas en Panamá. Disponible en: https://www.telemetro.com/nacionales/asi-funcionara-la-exoneracion-del-itbi-comprar-viviendas-nuevas-panama-n6086804/
PanamaWay. Cambios al ITBI (Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles) en Panamá. Disponible en: https://panamaway.com/cambios-itbi-impuesto-transferencia-inmuebles-panama/