Vivir en una sociedad implica la convivencia con otras personas, muchas veces no es sencillo; de igual manera vivir en una Propiedad Horizontal implica ciertas reglas de conducta que son establecidas para la convivencia pacifica de todos sus habitantes.
En Panamá se ha establecido la ley No.284 de 14 de febrero de 2022, “Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal”, la normativa tiene como fin reglamentar la convivencia entre vecinos de la propiedad horizontal, si bien se le llama propiedad horizontal, en el artículo 3 de la ley 284 de 2022 indica que otros sujetos podrán permanecer al Régimen de Propiedad Horizontal, y es que no siempre un P.H. son apartamentos, muchas veces son unidades inmobiliarias en un mismo terreno.
Estar de acuerdo entre varias personas no siempre es fácil, y es por esto la estructura establecida de Asamblea de Copropietarios, Junta Directiva y Administración del P.H. las cuales facilitan el funcionamiento del manejo para la conservación del inmueble.
El año pasado luego de haberse promulgado la ley No.284 de 2022 el Colegio Nacional de Abogados presentó una demanda inconstitucional al artículo 83 de la misma, la cual indica lo siguiente:
“Artículo 83: Los miembros de la Junta Directiva no serán responsables personal, civil, administrativa o penalmente por las actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios, de conformidad con la presente Ley. De igual manera, los miembros de la Junta Directiva no podrán ser objeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes, por las actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea de Propietarios, de conformidad con la presente Ley.”
El Colegio Nacional de Abogados (CNA) manifestó que se violenta las garantías constitucionales y principios convencionales en materia de protección de derechos humanos, pues establece una exoneración de responsabilidad a favor de la persona que sea miembro de la Junta Directiva de la Propiedad Horizontal, en donde indican que se infringen los artículos 4, 19 y 20 de la Constitución Política, artículo 8.1 de la Convención Americana de los Derechos Humanos y artículo 14 de Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos.
En opinión del CNA esto daría una inmunidad o una figura de “fuero” que atenta contra la constitución, y lo compara con la inmunidad diplomática.
Por parte del Procurador de la Administración, lo demandado no es inconstitucional, éste señala que, no debe perderse de vista que por razón de la naturaleza jurídica del régimen de Propiedad Horizontal, siendo éste un tipo especial de propiedad, su propia normativa requiere que a los miembros de sus órganos directivos se les brinde la seguridad jurídica tendiente a que, solamente en el ejercicio del cargo, no pueden ser sometidos a procesos legales y/o administrativos, o bien, que su pecunio se vea comprometido; ya que estos no desempeñan sus funciones a título personal, sino por mandato de la Asamblea de Propietarios. Este concluye que no es inconstitucional siempre y cuando se aplique sólo por las actuaciones que ejecuten los miembros de las Juntas Directivas, en el ejercicio de su cargo, por mandato de la Asamblea de Propietarios y de conformidad con la Ley.
En cuanto a las fases de alegato, abogados especialistas en el tema presentaron sus alegatos señalando que la norma impugnada no es inconstitucional; uno de ellos indicó que si la propiedad horizontal fuera propiedad común y corriente y no un tipo especial de propiedad, un derecho real autónomo y sui generis, tal vez se podría considerar la violación constitucional en la forma como se ha planteado, en cuanto al otro especialista indica que puesto que no encuentra elemento alguno que sustente los argumentos de la demanda y estima que, en el caso de que los miembros de la Juntas Directivas tomen decisiones y/o ejecuten acciones contrarias y/o distintas al ejercicio de su cargo, de conformidad con lo que a tales efectos señalen y/o disponen las leyes, los reglamentos del P.H y/o resoluciones de la Asamblea de Propietarios y/o Junta Directiva, los mismos podrán enfrentar procesos de materia civil, penal y/o administrativa.
Luego de recibir las argumentaciones el Pleno consideró que no es inconstitucional el artículo demandado y concluye que se determina que la máxima autoridad de un régimen de Propiedad Horizontal la ostenta la denominada Asamblea de Propietarios y que sus decisiones son canalizadas, ejecutadas y ejercidas a través de una Junta Directiva que, constantemente, delega la ejecución en la figura denominada el administrador. Esto es relevante dado que la Junta Directiva solo esta facultada para ejercer las funciones que, taxativamente, se le han encomendado, cumpliendo principalmente, con los reglamentos y disposiciones emanadas de la Asamblea de Propietarios. Esto quiere decir que, las actuaciones que ejercen los miembros de la Junta Directiva son, por mandato directo o indirecto de la Asamblea de Propietarios y no por disposición unilateral e individual de quienes conforman dicho organismo directivo.
El Pleno desarrollo en su análisis, primeramente ¿Cuál es la función principal de la Junta Directiva de una Propiedad Horizontal?, esto es definido en la propia Ley 284 de 2022 en el artículo 80
“Art. 80. La Junta Directiva será responsable de cumplir y hacer cumplir las decisiones de la Asamblea de Propietarios en lo referente a la administración, mantenimiento, operación, seguridad y conservación de los bienes comunes y tendrá, además, las siguientes funciones y facultades:
1. Representar a la Asamblea de Propietarios.
2. Considerar el proyecto de presupuesto y el informe de ingresos y egresos elaborados por el administrador y los estados financieros elaborados por un contador público autorizado de haber sido requeridos para ser presentados en la sesión ordinaria anual de la Asamblea de Propietarios y recomendar su aprobación o rechazo.
3. Dar las autorizaciones para las obras que deseen efectuar los propietarios, con arreglo a lo que se establezca en esta Ley.
4. Autorizar cualquier desembolso extraordinario no previsto en el presupuesto, que corresponda a una reparación necesaria e imprescindible, con carácter de urgencia, que no permita observar el término que establece esta Ley para un llamado de Asamblea ordinaria o extraordinaria para su aprobación, y comunicar al resto de los propietarios de este desembolso.
5. Acoger las solicitudes de los propietarios relativas al pago de las cuotas de gastos comunes y proponer para decisión de la Asamblea de Propietarios acuerdos individuales o colectivos que beneficien la recaudación de las cuotas de gastos comunes, en atención a lo establecido en el artículo 23.
6. Revisar los balances mensuales sobre ingresos y egresos que le presente el administrador y enviar un resumen, como mínimo semestralmente, de estos informes a todos los propietarios, con copia del estado de cuenta del banco y de la conciliación bancaria del último mes presentado. Cada Asamblea de Propietarios podrá determinar un periodo de entrega de informes menor al señalado.
7. Aprobar o rechazar los nombramientos y remociones de los empleados de la propiedad horizontal propuestos por el administrador, de acuerdo con el presupuesto previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios.
8. Cuando sea necesario, contratar los servicios de un profesional del derecho con experiencia en propiedad horizontal que facilite el buen funcionamiento y operación de esta. En caso de que la contratación de los servicios legales sea por tarifa fija, deberá estar incluida en el presupuesto anual de la propiedad horizontal.
9. Cuando sea necesario, contratar los servicios de un contador público autorizado, quien deberá auditar los libros que lleve el administrador y rendir un informe anual en la Asamblea Ordinaria de Propietarios. En caso de que la contratación de los servicios sea por tarifa fija, deberá estar incluida en el presupuesto anual de la propiedad horizontal.
10. Cuando sea necesario, contratar ingenieros, arquitectos y demás técnicos idóneos que se requieren para la ejecución de obras ordenadas o autorizadas por la Asamblea de Propietarios y vigilar su ejecución. En caso de que la contratación de los servicios sea por tarifa fija, deberá estar incluida en el presupuesto anual de la propiedad horizontal.
11. Vigilar la ejecución de obras ordenadas o autorizadas por la Asamblea de Propietarios.
12. Evaluar las cotizaciones y presupuestos que presente el administrador para la compra de bienes o insumos o contratación de servicios, con base en el presupuesto previamente aprobado por la Asamblea de Propietarios.
13. Aprobar o rechazar los contratos o acuerdos que pretenda celebrar el administrador en relación con el funcionamiento y operación de la propiedad horizontal.
14. Resolver las quejas que le presente el administrador en relación con las violaciones a las obligaciones que esta Ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad y de Uso, y tomar las medidas que estime pertinentes para restituir el orden en la propiedad horizontal.
15. Hasta que la Asamblea de Propietarios no decida lo contrario, elaborar e implementar inicialmente el Reglamento de Uso para los bienes comunes, que posteriormente podrá ser modificado, aprobado o rechazado por la Asamblea de Propietarios.
16. Rendir un informe detallado en la reunión ordinaria de la Asamblea de Propietarios sobre el funcionamiento de la administración.
17. Atender, de forma colegiada y en reunión de Junta Directiva, las solicitudes, quejas y sugerencias de los propietarios que no hayan sido resueltas por el administrador o por causa de este.
18. Dirimir los conflictos que se presenten entre los propietarios o entre estos y el administrador, o con cualquier otro personal dentro de la propiedad horizontal, por causa del uso y goce de los bienes comunes o de los bienes privativos de cada uno.
19. Ordenar al administrador realizar el desglose de la recaudación de las cuotas de gastos comunes mensuales· para ser depositados en la cuenta que corresponda al Fondo para Imprevistos.
20. Atender las solicitudes de la Asamblea de Propietarios para el uso del Fondo para Imprevistos y ejecutar las ordenadas por esta, o sugerir su utilización ante la Asamblea de Propietarios.
21. Implementar los protocolos de bioseguridad ordenados por las autoridades correspondientes, necesarios para preservar la salubridad y seguridad de los ocupantes de la propiedad horizontal.
22. Autorizar al administrador para que requiera el cobro, por la vía judicial o administrativa, de cualquier deuda de los propietarios.
23. Convocar a la Asamblea de Propietarios a la sesión ordinaria anual y la sesión extraordinaria, cuando así lo requieran las circunstancias.
24. Crear comités de apoyo y designar a los propietarios que los conformen.
25. Establecer las reglas de su funcionamiento. La Junta Directiva no está autorizada para exonerar cuotas de gastos comunes, esto incluye recargos, multas y cuotas extraordinarias.”
De este artículo el Pleno indica que debe comprenderse que las decisiones de la Junta Directiva no son independientes, que dependen de la voluntad, en mayoría de una Asamblea de Propietarios, pues existe una escala de jerarquía y mandato, también dispuesta por la propia legislación, establecida a través de una terminología y definiciones que deben tomarse en consideración, de igual manera la existencia del artículo 6 que indica lo siguiente:
“Artículo 6: Para los efectos de esta Ley, los siguientes términos se entenderán así:
….
3. Administrador de la propiedad horizontal: Persona natural o jurídica que, bajo la supervisión y coordinación de la Junta Directiva, administra los bienes comunes incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal.
4.Asamblea de Propietarios de la propiedad Horizontal: Organismo máximo de gobierno dentro del Régimen de Propiedad Horizontal y estará formado por los propietarios. Adquiere personería jurídica una vez inscrito el título constitutivo en el Registro Público.”
Es aquí entonces donde se puede determinar que la máxima autoridad de un régimen de Propiedad Horizontal la ostenta la denominada “Asamblea de Propietarios” y que sus decisiones son canalizadas, ejecutadas, y ejercidas a través de una “Junta Directiva” que, consecuentemente, delega la ejecución en la figura denominada “El Administrador”. Es así como un pleno colige que, por disposición general de la Ley, la Junta Directiva sólo está facultada para ejercer funciones que, taxativamente, se le han encomendado, cumpliendo, principalmente, con los reglamentos y disposiciones emanadas de la Asamblea de Propietarios. Esto quiere decir que, las actuaciones que ejercen los miembros de la Junta Directiva, son por mandato directo o indirecto de la Asamblea de Propietarios y no por disposición unilateral e individual de quienes conforman dicho organismo directo per se; ya sea porque devienen directamente de una decisión en Asamblea o para ocupar las facultades del cargo encomendado o por el cumplimiento de los reglamentos y normativas prestablecidas previamente.
No debe atribuirse responsabilidad individual contra los miembros del organismo como si se tratara de actos que devienen de la voluntad personal, pero tal vez sí, por hechos propios de dicha colectividad.
Se busca que no haya solidaridad “ex officio” sin una declaración previa de responsabilidad de la Junta Directiva, a efectos de que no se le condene, inmediatamente, sin que, previamente, así se haya podido probar. Explicado de otro modo, se está protegiendo la posibilidad de una “presunción de solidaridad” de la Junta Directiva, en ejercicio de sus funciones por mandato de la autoridad máxima de la Propiedad Horizontal, es decir, con la Asamblea de Propietarios.
Las actuaciones ejecutadas por la Junta Directiva de la Propiedad Horizontal, surgiera algún tipo de responsabilidad personal civil, penal o administrativa, no podría ser imputada directa, unilateral y exclusivamente al miembro de la Junta Directiva, como si se tratase de una decisión propia, caprichosa, arbitraria, en anarquía o en uso de su autonomía de la voluntad personal de hacer o ejercer una determinada acción, pues representa una actuación mandatoria del organismo superior que le precede o en su defecto, deviene del ejercicio propio de las facultades de la Junta Directiva.
Desde la perspectiva integral del Pleno se comprende que no sería coherente interpretar que, la norma impugnada, exime de responsabilidad completa, a los miembros de la Junta Directiva de un P.H., por actos o acciones que, en cualquier momento de su vida, pudiesen generar responsabilidad personal, administrativa, civil o penal. Esto es, porque las normas se refieren sólo a acciones o actos que se realizan, en calidad de Junta Directiva u organismo que representa a una colectividad y con anuencia o como consecuencia de decisiones que devienen de una Asamblea de copropietarios, máximo organismo, conformado por toda una comunidad de personas que cohabitan en un mismo inmueble. En todo caso, de exigirse responsabilidad ante los Tribunales de Justicia, el juzgador deberá tomar en cuenta las particularidades del caso. En caso de que la Junta Directiva o uno de sus miembros ejecutaran actuaciones o acciones sin el cumplimiento de uno o de ninguno de los requerimientos que la norma impugnada dispone, estaría ejerciendo actos bajo su propia autonomía y voluntad, extralimitándose de las funciones para las cuales se le ha confiado el cargo y que debe cumplir por Ley y por reglamentos de la Propiedad Horizontal. Entonces, sí habría espacio de debate sobre responsabilidad personal que , consecuentemente, pudiesen generar sanciones administrativas, civiles y/o penales.
La intención legislativa resguarda el ejercicio de las funciones de los directivos de una Propiedad Horizontal frente a las instrucciones de su máxima autoridad o por ejercicio de las funciones que establece la Ley; asimismo procura generar moderación y cautela para el desempeño y ejecución de este tipo de cargos administrativos, sobre todo, porque son posiciones voluntarias, ad honoren y con una finalidad e interés común de un determinado grupo de personas que cohabitan en un mismo lugar. Y es que, lo que se espera de todo miembro de la Junta Directiva de una Propiedad Horizontal es que se obre con diligencia, honestidad y honradez y que las dudas que surjan se planteen en la Asamblea de Propietarios, para efectos de dilucidar en beneficio común y así, evitar que se ejecuten acciones afuera del arco de las facultades conferidas.
Es una realidad que los cargos de la Junta Directiva en muchas ocasiones en la práctica usual no quieren ser ejercido por muchos, dado que conlleva una responsabilidad, la elección de los mismos muchas veces conlleva a relecciones dado que hay veces que se supone una cierta comodidad con el manejo de la Junta Directiva actual ; sin embargo, lo ideal es la rotación de los puestos después de un periodo, esto conlleva a la participación activa de cada miembro de la Propiedad Horizontal, que es un bien común, una llamada equidad. Sin embargo, si el puesto de Junta Directiva es visto hasta cierto punto con recelo indicar que la norma es inconstitucional provocaría que nadie quisiera postularse a los mismos. Como indicado por uno de los especialistas en la materia de P.H. siempre y cuando se cumpla con lo establecido dentro de las normas del P.H. no hay razón para realizar una demanda civil, penal o administrativa para quien haya realizado acciones indebidas del P.H. , es decir a modo ejemplo un desfalco en las cuentas del P.H. ; una acción en este caso no ha sido aprobada por la Asamblea de Propietarios y caben los procesos; no obstante no pueden realizar un proceso contra una Junta Directiva si en la Asamblea de Propietarios se discutió el desembolso de dineros para un fin especifico en beneficio al P.H.