Datos importantes sobre la Ley 481 de 9 de septiembre de 2025: Actualización del Régimen de Interés Preferencial Hipotecario
La Ley 481 de 2025, publicada en la Gaceta Oficial N.°30361-C (9 de septiembre de 2025), modifica aspectos puntuales de la Ley 468 de 2025 (que subrogó la Ley 3 de 1985) para afinar el esquema de subsidio estatal a préstamos hipotecarios preferenciales.
La norma entra en vigor el 1 de enero de 2026.
Qué cambia en la Ley 468
- Ámbito y denominación de contratos (art. 1). Confirma que el régimen fiscal aplica a bancos e intermediarios financieros que cumplan los requisitos del art. 3; los contratos bajo estas condiciones se denominan “préstamos hipotecarios preferenciales”.
- Definición de “intermediarios financieros” (art. 2, núm. 10). Se incorpora la noción de personas jurídicas públicas o privadas autorizadas por la Superintendencia de Bancos de Panamá o el ente regulador correspondiente, con objeto comercial de otorgar préstamos hipotecarios preferenciales.
- Cálculo del subsidio (art. 6). El Estado subsidiará el menor entre: (i) la tasa del tramo (art. 7) y (ii) hasta el 85% de la tasa de interés ofrecida por el banco para el préstamo respectivo.
A partir de la entrada en vigencia de la presente Ley, el subsidio estatal aplicable a los préstamos hipotecarios preferenciales otorgados bajo el régimen de interés preferencial se otorgará de conformidad con los siguientes tramos preferenciales, dependiendo del precio de compra de la vivienda y su ubicación, para lo cual se considerará la Región 1, las viviendas ubicadas en las provincias de Panamá y Panamá Oeste, y la Región 2, las viviendas ubicadas en la provincia de Colón y el resto del país, de la siguiente manera:
Tramo Preferencial N.°3 (art. 7, lit. c de los numerales 1 y 2). Para Región 1 (Panamá y Panamá Oeste) y Región 2 (Colón y resto del país), se fija tasa máxima subsidiada de 4% por 7 años (84 meses) para viviendas nuevas de B/.80,000.01 a B/.120,000.00.
Derogatoria (art. 5). Se deroga el artículo 12 de la Ley 468 de 2025.
Vigencia (art. 7). 1 de enero de 2026.
El Proyecto 341 de 2025 fue aprobado en tercer debate el 8 de septiembre de 2025, según consta en la propia ley.
Comparativo: “antes vs. después” del Tramo 3
- Ley 468 (24-abr-2025): Tramo 3 establecía 4% por 5 años (60 meses) para viviendas de B/.80,000.01–B/.120,000.00 en ambas regiones.
- Ley 481 (9-sep-2025): Tramo 3 pasa a 4% por 7 años (84 meses) con el mismo rango de precios y aplicable por igual en Región 1 y 2.
Cómo opera el subsidio (art. 6)
El subsidio estatal aplicable a la tasa de interés del préstamo se determina como min {tasa del tramo; 85% de la tasa ofrecida por el banco}. Ejemplos ilustrativos:
- Si el banco ofrece 7.00%, el 85% equivale a 5.95%; se compara con el tramo (4%). Subsidio = 4% → el cliente pagaría ≈ 3.00% durante la vigencia del tramo.
- Si el banco ofrece 4.50%, el 85% equivale a 3.825%; es menor que 4%. Subsidio = 3.825% → el cliente pagaría ≈ 0.675% durante la vigencia del tramo.
La definición de regiones (Región 1: Panamá y Panamá Oeste; Región 2: Colón y resto del país) se mantiene como criterio de segmentación en el art. 7.
Implicaciones sectoriales
Para la banca e intermediarios
- Producto y sistemas. Ajustar motores de cálculo para aplicar la fórmula del art. 6 y la nueva vigencia de 84 meses en Tramo 3.
- Gobernanza y cumplimiento. Verificar la condición de intermediario financiero autorizado (SBP u otro regulador) y la documentación contractual con la denominación “préstamo hipotecario preferencial”.
- Gestión de cartera. La derogatoria del art. 12 elimina la revisión obligatoria previa al fin del subsidio; se recomienda mantener prácticas internas de acompañamiento y gestión de riesgo de crédito como estándar autorregulatorio.
Para hogares y promotores
- Mayor ventana de subsidio en el segmento B/.80,000.00 y B/.120,000.00: el paso de 5 a 7 años mejora asequibilidad y previsibilidad de pagos mensuales en el periodo subsidiado.
- Claridad de cobertura. Se mantiene el foco en vivienda nueva dentro del rango de precios indicado; exclusiones generales de la Ley 468 (p. ej., segundas viviendas) continúan vigentes.
Conclusión
La Ley 481 de 2025 perfecciona el régimen de interés preferencial hipotecario al precisar el cálculo del subsidio y extender a 7 años el beneficio del Tramo 3 para viviendas nuevas entre B/.80,000.00 y B/.120,000.00, en todo el país. Con vigencia desde enero de 2026, el ajuste equilibra metas de accesibilidad habitacional y sostenibilidad fiscal, y demanda a la banca y a los nuevos intermediarios financieros una implementación cuidadosa en procesos, contratos y divulgación al consumidor.
